十五五城市更新规划出炉：存量时代的万亿新引擎（概念全梳理）
2026-05-28 22:33
今晚，国务院印发《城市更新“十五五”规划》（以下简称《规划》），明确了“十五五”时期城市更新工作的目标指标、重点任务、重大工程和政策举措。
“十五五” 城市更新不再是简单 “刷墙修路”，而是以人民为中心、以安全为底线、以绿色为底色、以文化为灵魂、以智慧为支撑的系统性工程。短期稳投资、促消费，长期优结构、提品质，为中国城市高质量发展注入持久动力。
一、核心定位：告别 “大拆大建”，转向 “内涵式发展”
1. 战略转向
中国城市发展进入存量时代：从 “盖新房、扩新城” 转为 “改老城、提品质”，拒绝粗放拆建，强调留改拆并举、保护优先、活化利用。
2. 核心目标（2030/2035）
2030 年：城市开发方式转型见效，人居环境、安全韧性、文化保护显著提升今日头条。
2035 年：建成创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市中国政府网。
3. 基本原则
坚持人民为中心、系统观念、保护第一、因地制宜、量力而行，构建政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式今日头条。
二、量化硬指标：5 年任务清单（2026—2030）
1. 民生安居类
改造城镇危旧房 50 万套（间）（重点 C/D 级危房）中国政府网。
改造老旧小区 11.5 万个（建成 20 年以上为主）中华人民共和国国家发展和改革委员会。
更新改造老旧街区 / 厂区 1500 个，盘活闲置低效空间中华人民共和国国家发展和改革委员会。
2. 基础设施类（管网为主）
燃气管网：20 万公里；排水：17.5 万公里；供水：17.5 万公里；污水：10 万公里；供热：12 万公里，合计77 万公里，同步智慧化改造中华人民共和国国家发展和改革委员会。
建设综合管廊、海绵城市、口袋公园、绿道，完善停车、充电设施今日头条。
3. 绿色低碳类
绿色建筑、超低能耗建筑规模化推广，建立建筑能效等级制度今日头条。
建筑垃圾减量化、资源化，城市黑臭水体清零，湿地与山体修复今日头条。
4. 文化保护类
历史文化名城 / 街区 / 建筑应保尽保，严禁拆真建假，活化工业遗产与传统民居中国政府网。
三、七大重点任务：民生、产业、安全、文化全覆盖
1. 培育新动能：盘活存量，产业升级
老旧厂房 / 园区转型文创、科创、银发经济、低空经济等新业态中国政府网。
推动房地产转型：从开发转向存量运营、保障性住房、住房租赁中国政府网。
城市群 / 都市圈协同，县城宜居化，城乡基础设施一体化中国政府网。
2. 高品质生活空间：完整社区，宜居安居
好房子建设：适老化、无障碍、装配式装修、数字家庭中国政府网。
完整社区：15 分钟便民生活圈，“一老一小” 设施（养老、托育）、口袋公园、健身场地中国政府网。
交通优化：老城区微循环、轨道交通 TOD、停车补短板、绿色慢行系统中国政府网。
3. 绿色低碳转型：生态修复，节能降碳
城市生态修复：黑臭水体治理、湿地保护、山体修复、绿地开放共享中国政府网。
建筑绿色化：高耗能公共建筑改造、绿色建材、装配式建筑、超低能耗建筑中国政府网。
低碳生活：节水、垃圾分类、绿色出行、新能源设施普及中国政府网。
4. 安全韧性：消除隐患，应急保障
危旧房改造：D 级危房优先拆除，C 级加固，预制板房治理，抗震加固中国政府网。
城中村改造：拆整结合，优先治理安全隐患，安置房保质保量中国政府网。
生命线工程：管网、桥梁、隧道实时监测，平急两用设施、应急避难场所、消防能力提升中国政府网。
5. 文化繁荣：保护文脉，活化利用
先调查后建设：老城、街区、建筑普查，建立保护清单中国政府网。
整体保护：历史名城 / 街区 / 文物与周边风貌协同，禁止大拆大建中国政府网。
活化利用：历史建筑、工业遗产植入文旅、商业、社区服务，避免过度商业化中国政府网。
6. 智慧治理：数字赋能，精细管理
建设CIM 基础平台（城市信息模型），房屋市政设施赋码，“一网统管”中国政府网。
治理重心下沉：社区 “吹哨报到、接诉即办”，物业服务延伸养老托育中国政府网。
7. 政策体系：资金、土地、机制全方位支持
投融资：中央预算内投资、专项债、REITs、PPP、居民共担，支持自主更新与原拆原建中国政府网。
土地政策：混合开发、用途转换、容积率奖励、零星用地整合、过渡期政策（5 年）中国政府网。
房屋全生命周期管理：安全体检、资金保障、质量保险中国政府网。
四、政策核心亮点：突破瓶颈，保障落地
1. 资金：多元投入，规模超 15 万亿
政府：中央财政补助、专项债（可作资本金）、税费减免中国政府网。
市场：银行贷款、REITs、资产证券化、企业债券中国政府网。
居民：加装电梯、适老化改造等合理分担费用中国政府网。
2. 土地：灵活适配，盘活存量
混合用地：工业 / 商业 / 居住兼容，支持功能转换中国政府网。
容积率奖励：历史保护、公共服务贡献可获容积率补偿中国政府网。
过渡期政策：存量用地转型新兴产业，5 年不改变用地性质中国政府网。
3. 机制：城市体检 + 片区策划 + 项目实施
全面城市体检（住房 / 小区 / 街区 / 城区四维），动态更新项目库中国政府网。
简化审批：并联审批、联合监管，提高效率中国政府网。
五、产业与民生影响：机遇明确，利好多元
1. 受益行业
基建 / 管网：燃气、给排水、供热、综合管廊、智慧管网（5 万亿 +）中华人民共和国国家发展和改革委员会。
建筑 / 建材：绿色建材、装配式建筑、电梯、门窗、防水、节能材料中华人民共和国国家发展和改革委员会。
地产转型：物业运营、保障性住房、住房租赁、城市更新服务商中国政府网。
文旅 / 文创：历史街区、工业遗产活化、城市文旅、社区商业中国政府网。
智慧 / 安防：CIM 平台、城市大脑、管网监测、应急管理、消防设备中国政府网。
2. 民生利好
老旧小区：加装电梯、停车位、养老托育、绿化提升，居住品质升级中华人民共和国国家发展和改革委员会。
安全保障：危房清零、管网更新、抗震加固，降低安全风险中华人民共和国国家发展和改革委员会。
生态改善：口袋公园、绿道、黑臭水体治理，宜居度提升中华人民共和国国家发展和改革委员会。
六、投资机会全梳理
下面按 “确定性高低 + 弹性大小” 把城市更新（十五五）的投资机会拆成：主线（高确定）→细分赛道→代表标的→风险提示，直接可落地。
1、总盘与主线逻辑
十五五总投资：15–20 万亿元，地下管网约5 万亿、老旧小区4–10 万亿、城中村10 万亿 +中华人民共和国国家发展和改革委员会
核心主线：管网生命线（最确定）→老旧小区改造（民生刚需）→城中村 / 片区综合开发（弹性最大）→绿色低碳 + 智慧化（长期）
2、高确定性主线：地下管网（77 万公里改造）
1）市政管道（燃气 / 给排水 / 供热）
逻辑：刚需、必改、量最大，规划明确 77 万公里更新中华人民共和国国家发展和改革委员会
标的：
新兴铸管 000778：球墨铸铁管龙头（市政主力）
伟星新材 002372：PPR/PE 管（家装 + 市政双驱动）
青龙管业 002457：供排水管道
金洲管道 002443：钢塑复合管
2）防水（老旧小区 + 管网配套）
逻辑：旧房漏水普遍，改造必做，市占率集中
标的：东方雨虹 002271（防水龙头，第二增长曲线）
3、民生刚需：老旧小区改造（11.5 万个）
1）电梯加装（最直观增量）
逻辑：老龄化 + 政策强推，订单2–3 年高增
标的：
康力电梯 002367：加装电梯龙头
上海机电 600835：电梯整机 + 核心部件
2）建材（涂料、水泥、门窗、保温）
涂料：三棵树 603737（外墙翻新 + 内墙重涂）
水泥：海螺水泥 600585（区域供需改善）
管材：同管网主线（伟星 / 新兴铸管）
3）装修装饰（旧改 + 公区翻新）
标的：金螳螂 002081、亚厦股份 002375
4、弹性最大：城中村 / 片区综合开发（1500 个老旧街区）
1）城市更新运营商（拿地 + 开发 + 运营）
逻辑：一线 / 强二线旧改土储稀缺，利润率高
标的：
招商蛇口 001979：深圳旧改龙头，土储优质
保利发展 600048：央企资金优势，一二线布局
城投控股 600649：上海旧改 + 保障房
2）设计规划（前端高毛利）
逻辑：城市体检 + 片区策划先行，先设计后施工
标的：
蕾奥规划 300989：深圳城市更新设计龙头
新城市 300778：城乡规划 + 城中村改造
5、绿色低碳 + 智慧化（长期高景气）
1）绿色建筑 / 节能改造
逻辑：超低能耗建筑规模化，建筑能效评级强制
标的：亚厦股份（装配式装修）、三棵树（节能涂料）
2）智慧管网 / 消防 / 安防
逻辑：生命线工程智慧化监测，消防标准提升
标的：青鸟消防 002960（智能消防）、海康威视（社区安防）
3）CIM 平台 / 城市大脑
逻辑：一网统管，房屋 / 设施赋码，数字孪生
标的：深城交 301091、华阳国际
6、地产新模式：存量运营 + 保障房
逻辑：从开发转向物业运营 + 租赁住房 + 保障房河南省人民政府
标的：
万科 A 000002：物业 + 长租公寓
龙湖集团：物业 + 社区服务
建发股份：保障房 + 城市更新
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